Rynek mieszkaniowy w centrum SF pęka w szwach, a mieszkania są sprzedawane po obniżonych cenach

Zgodnie z nowym raportem biura maklerskiego Compass, powolne ożywienie San Francisco po pandemii COVID-19 uderza w rynek mieszkań w centrum miasta, a właściciele coraz chętniej sprzedają mieszkania ze zniżką w związku z trwającymi zwolnieniami technicznymi i zamykaniem biur.

Według raportu mediana cen sprzedaży domów w aglomeracji śródmiejskiej i na południe od rynku, w tym Civic Center, SoMa, Mission Bay, Yerba Buena i South Beach, spadła o 16,5% w porównaniu z rokiem poprzednim. Od grudnia zeszłego roku średnia cena sprzedaży domu spadła z 1,475 miliona dolarów do 1,23 miliona dolarów w tych dzielnicach.

Spadek mediany cen w dzielnicach śródmiejskich był dwukrotnie większy niż w innych częściach miasta. Poza centrum miasta średnia cena domu spadła w ciągu ostatniego roku o 7%, a domów jednorodzinnych o 7,5%.

Chociaż agencje nieruchomości zwykle są różowe w swoich materiałach marketingowych, raport Kompas nie podkreśla obecnej sytuacji. Stwierdzono, że spadek popytu jest spowodowany „potrójnym uderzeniem problemów ekonomicznych, demograficznych i związanych z jakością życia”.

„Wiedziałem, że ten segment rynku osłabł, ale nie zdawałem sobie sprawy, do jakiego stopnia sytuacja się zmieniła” — powiedział Patrick Carlisle, główny analityk rynkowy firmy Compass. „To był lekki szok”.

Problemy dotyczą zarówno makro, jak i mikro.

W skali kraju mamy do czynienia ze spadkiem na giełdzie, rosnącymi stopami procentowymi i inflacją. Tymczasem śródmieście San Francisco pozostaje w tyle za innymi miastami pod względem obłożenia biur, a brak ruchu pieszego paraliżuje małe firmy i sprawia, że ​​ulice są mniej bezpieczne. Wieżowiec, który wyrósł na południe od Market Street w ciągu ostatnich 20 lat, miał służyć setkom tysięcy robotników, którzy każdego ranka zalewali miasto. Ponieważ te miejsca pracy stały się zdalne, popyt na mieszkania spadł.

„San Francisco z najgorętszego rynku biurowego na świecie stało się prawie najsłabszym” – powiedział Carlisle.

Według analizy przeprowadzonej przez Socketsite, internetową publikację śledzącą nieruchomości w San Francisco, dwa ostatnie raporty dotyczące sprzedaży w Lumina, luksusowym kompleksie składającym się z dwóch wież na południe od Market, pokazują, jak zmienił się rynek.

Pierwsza obejmuje mieszkanie o powierzchni 1791 stóp kwadratowych z trzema sypialniami i trzema łazienkami na 32. piętrze wieży Main St. 338. Jednostka ta została sprzedana za 3,25 mln USD w maju 2016 r., a następnie ponownie sprzedana w sierpniu 2019 r. za 3,5 mln USD. We wrześniu tego roku ponownie trafił do bloku z ceną 3,15 miliona dolarów, zanim ostatecznie został sprzedany w listopadzie za 2,68 miliona dolarów, co oznacza spadek o 23,4% w porównaniu z 2019 rokiem.

Tymczasem apartament z dwiema sypialniami w tej samej wieży sprzedaje się za 2,6 miliona dolarów, co w przypadku sprzedaży po tej cenie oznaczałoby 21% spadek w stosunku do ceny wywoławczej z 2016 roku, która wynosiła 3,295 miliona dolarów.

Podczas gdy obecny rynek stanowi okazję dla kupujących, wzrost stóp procentowych do najwyższego poziomu od 20 lat równoważy wszelkie oszczędności, które można by uzyskać dzięki niższej cenie, powiedział Carlisle. Ale dla kupujących, którzy mają gotówkę na zaliczkę lub tych, którzy chcą podjąć ryzyko, które mogą później refinansować po niższej stopie procentowej, istnieją możliwości.

„To świetny czas dla kupujących, aby negocjować niezwykle agresywnie” – powiedział. „Jeśli zobaczysz jednostkę, która Ci się podoba, po prostu zignoruj ​​cenę wywoławczą i zdecyduj, ile chcesz za nią zapłacić. Jest wielu sprzedawców, którzy po prostu chcą iść dalej. Jeśli będą w stanie sfinalizować transakcję, zrobią to, nawet jeśli jest ona znacznie poniżej oczekiwań”.

Agent nieruchomości Kevin Birmingham z Park North Real Estate powiedział, że raport jest zgodny z tym, co widzi w mieście. Właśnie sprzedał mieszkanie w Twin Peaks za 695 000 dolarów. Zamknął się na poziomie 680 000 $. Sprzedawca spodziewał się otrzymać 800 000 dolarów.

W związku z tym wielu potencjalnych sprzedawców chce wynająć swoje jednostki. „Aukcja jest pobierana i trafia bezpośrednio na rynek wynajmu” – powiedział Birmingham.

Gregg Lynn z Sotheby’s International Realty, która koncentruje się na rynku luksusowych mieszkań, powiedział, że optymizm 2021 r.

Niektóre rodziny, które kupiły przed pandemią, spodziewając się podzielić swój czas między San Francisco i kraj winiarski lub Tahoe, stwierdziły, że nie mają po co przyjeżdżać do miasta. Inni kupowali mieszkania w centrum miasta, aby być blisko swoich dzieci i wnuków, tylko po to, by ich potomkowie wyjechali z miasta.

„Wielu naszych klientów nie korzysta ze swoich mieszkań tak często, jak myśleli” – powiedział.

JK Dineen jest pisarzem dla San Francisco Chronicle. E-mail: jdineen@sfchronicle.com Twitter: @sfjkdineen