Fundusz REIT firmy Blackstone o wartości 69 miliardów dolarów ogranicza wykupy w zniszczonym imperium nieruchomości

NOWY JORK, 1 grudnia (Reuters) – (Ta historia z 1 grudnia została poprawiona, aby poprawić część cytatu Snydera, aby odnosiła się do arbitrażu)

Blackstone Inc (BX.N) ograniczył wypłaty z funduszu inwestycyjnego REIT o wartości 69 miliardów dolarów w czwartek po gwałtownym wzroście wniosków o wykup, co było bezprecedensowym ciosem dla franczyzy, która pomogła przekształcić ją w giganta zarządzania aktywami.

Limity pojawiły się, gdy wykupy osiągnęły ustalone limity, a nie Blackstone ustalał limity na dany dzień. Mimo to podsyciły one obawy inwestorów o przyszłość REIT-u, który odpowiada za około 17% zysków Blackstone. Akcje Blackstone spadły o 7,1% w wiadomościach w czwartek. W piątek rano spadły o dodatkowe 2% do 83,45 USD.

Wielu inwestorów REIT jest zaniepokojonych tym, że Blackstone powoli koryguje wycenę spółek REIT znajdujących się w obrocie publicznym, które ucierpiały na skutek rosnących stóp procentowych, podało źródło zbliżone do funduszu. Rosnące stopy procentowe obciążają wartość nieruchomości, ponieważ powodują, że finansowanie nieruchomości jest droższe.

Blackstone odnotował roczny zwrot z REIT na poziomie 9,3%, po odliczeniu opłat, co kontrastuje z notowanym na giełdzie Dow Jones US Select REIT Total Return Index (.DWRFT) Spadek o 22,19% w tym samym okresie.

Alex Snyder, zarządzający portfelem w CenterSquare Investment Management LLC w Filadelfii, powiedział, że arbitraż między wartością przypisaną przez Blackstone do jego portfela nieruchomości a wartością REIT-ów znajdujących się w obrocie publicznym zwrócił uwagę inwestorów.

„Ludzie czerpią zyski z tego, co według Blackstone warte są ich akcje REIT” – powiedział Snyder.

Rzecznik Blackstone odmówił komentarza na temat sposobu, w jaki nowojorska firma oblicza wycenę REIT, ale powiedział, że jej portfolio koncentruje się na wynajmie mieszkań i logistyce w południowych i zachodnich Stanach Zjednoczonych, które mają krótkoterminowe umowy najmu i czynsze, które przewyższają inflację.

Rzecznik dodał, że REIT opiera się na długoterminowej strukturze długu o stałym oprocentowaniu, co czyni go odpornym.

„Nasza działalność opiera się na wynikach, a nie przepływach pieniężnych, a wyniki są solidne” – powiedział rzecznik.

REIT-y są sprzedawane zamożnym inwestorom indywidualnym. Dwa źródła zaznajomione z tą sprawą podały, że do zakupu przyczyniły się zamieszki na rynkach azjatyckich, napędzane obawami o perspektywy gospodarcze i stabilność polityczną Chin. Powiedzieli, że większość kupujących inwestorów pochodziła z Azji i potrzebowała płynności.

Blackstone powiedział inwestorom w liście, że ograniczy wypłaty z REIT po otrzymaniu w listopadzie żądań wykupu ponad 2% miesięcznej wartości aktywów netto i 5% kwartalnej wartości aktywów netto. W rezultacie REIT umożliwił inwestorom odkupienie w listopadzie 1,3 mld USD, co odpowiada około 43% żądań odkupu złożonych przez inwestorów.

Analitycy z Barclays obniżyli w piątek ocenę akcji Blackstone do „równej wagi” z „nadwagi” i obniżyli cenę docelową do 90 USD z 98 USD. Oni i inni analitycy powiedzieli, że REIT Blackstone ryzykuje wpadnięcie w spiralę sprzedaży aktywów w celu wykupu, jeśli nie może odzyskać zaufania inwestorów. Firma poinformowała w czwartek, że REIT zgodził się sprzedać swoje 49,9% udziałów w dwóch kasynach w Las Vegas za 1,27 miliarda dolarów.

„Wpływ na Blackstone zależy od tego, czy REIT będzie w stanie ustabilizować wartość swoich aktywów netto w czasie, czy też zostanie zmuszony do przyjęcia przedłużającego się scenariusza, ze znaczną sprzedażą aktywów i ciągłymi zaległościami w umorzeniach – naszym zdaniem jest zbyt wcześnie, aby to stwierdzić, ” Analitycy BMO Capital Markets napisali w notatce.

CIOS W PLANY BLACKSTONE’A

Zawirowania REIT to porażka dla dwóch strategii Blackstone, które pomogły mu stać się największym na świecie alternatywnym zarządzającym aktywami z aktywami o wartości 951 miliardów dolarów: inwestowaniem w nieruchomości i przyciąganiem zamożnych osób.

Blackstone uruchomił REIT w 2017 r., rekompensując sukces swojego imperium nieruchomości, które do tego czasu przerosło jego kapitał prywatny. Jej prezes, Jonathan Gray, został wyniesiony na następcę dyrektora generalnego Stephena Schwarzmana w wyniku jego sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości.

REIT stanowią również próbę przyciągnięcia zamożnych inwestorów poszukujących produktów na rynku prywatnym, które ich zdaniem osiągają lepsze wyniki niż produkty w obrocie publicznym.

Blackstone od dziesięcioleci stara się zdywersyfikować swoją bazę inwestorów, wykorzystując w swoich produktach inwestorów instytucjonalnych, takich jak publiczne fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i państwowe fundusze majątkowe.

Na koniec września Blackstone zarządzał majątkiem indywidualnym o łącznej wartości 236 miliardów dolarów, co oznacza wzrost o 43% rok do roku.

Analitycy Credit Suisse napisali w notatce, że spodziewają się, że problemy REIT odbiją się na zyskach i zarządzanych aktywach Blackstone. „Wszystko to będzie nadal wywierać presję na wycenę premii Blackstone” – napisali.

Podczas ogłoszenia wyników Blackstone za trzeci kwartał w październiku Gray obwinił wykupy REIT za zmienność rynku, która, jak powiedział, odciągnęła inwestorów indywidualnych od aktywnych funduszy akcji i funduszy o stałym dochodzie.

Dodał, że REIT ma wystarczające rezerwy gotówkowe, by „przetrzymać prawie każdą burzę”. Zgodnie z prospektem emisyjnym te rezerwy gotówkowe wyniosły na koniec października 2,7 miliarda dolarów. Blackstone powiedział również w prospekcie emisyjnym, że ma dostęp do 9,3 miliarda dolarów „bieżącej płynności”.

„Nie jest niespodzianką, że kiedy masz taki spadek na rynku, zobaczysz spowolnienie napływu od inwestorów indywidualnych” – powiedział Gray.

Reportaż Chibuika Oguh i Herb Lash w Nowym Jorku Montaż autorstwa Rosalby O’Brien i Sama Holmesa

Nasze standardy: Zasady zaufania Thomson Reuters.