Analiza – możliwe ograniczenie Blackstone REIT jako znak ostrzegawczy dla rynków

Yoruk Bahceli i Dhara Ranasinghe

LONDYN (Reuters) – Chociaż w tym tygodniu wzrost liczby wniosków o wykup w nienotowanym na giełdzie funduszu powierniczym REIT (REIT) Blackstone miał kilka szerszych konsekwencji, niektórzy odczytują to jako znak ostrzegawczy.

Blackstone w czwartek ograniczył wypłaty z nienotowanego REIT o wartości 69 miliardów dolarów po tym, jak żądania wykupu osiągnęły ustalone limity w związku z obawami inwestorów, że wartość powoli dostosowuje się wraz ze wzrostem stóp procentowych, podało źródło zbliżone do funduszu.

Rozwój sytuacji jest kolejnym przypomnieniem o ryzyku, przed którym stoją nie tylko sektory wrażliwe na wyższe stopy procentowe, ale także szerzej rozumiane rynki finansowe, które silnie rosły w nadziei, że podwyżki stóp procentowych spowalniają.

„Musimy być ostrożni – stopy procentowe gwałtownie wzrosły i nastąpi spadek niektórych klas aktywów” – powiedział Seema Shah, główny strateg w firmie zarządzającej aktywami o wartości 500 miliardów USD, Principal Global Investors, o potencjalnych pułapkach, które nas czekają.

„REITS radził sobie fantastycznie przez kilka miesięcy, ale kiedy osiąga się lepsze wyniki, inwestorzy nie reagują na tradycyjne sygnały fundamentalne, takie jak rosnące stopy procentowe” – powiedziała.

Akcje Blackstone spadły o około 0,2% w piątek po południu po spadku o 7,1% w czwartek.

Do tej pory główne gospodarki rozwinięte podniosły stopy procentowe łącznie o 2440 punktów bazowych w tym cyklu zacieśniania monetarnego. Wyklucza to Japonię, która utrzymała stopy procentowe na poziomie -0,1%.

W walce z inflacją Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych podniosła w tym roku swoją referencyjną stopę procentową o 375 punktów bazowych do przedziału 3,75-4,00% w najszybszym cyklu podwyżek stóp procentowych od lat 80.

Jednak w ostatnich tygodniach wzrosły oczekiwania, że ​​Fed „odwróci się” od agresywnego zacieśniania polityki pieniężnej, zmuszając inwestorów do wyceny niższych szczytowych stóp procentowych.

Doprowadziło to do największego miesięcznego spadku rentowności 10-letnich obligacji skarbowych od szczytu pandemii COVID-19 w 2020 r. Publiczne REIT-y zwyżkowały na amerykańskiej giełdzie, która od połowy października wzrosła o ponad 15%.

“Dopóki masz samozadowolenie i jest pewne samozadowolenie, że Fed może zaprojektować miękkie lądowanie, które może powodować ból, więc wydarzenia takie jak to są małymi flagami dla konsekwencji stopniowych podwyżek stóp procentowych” – powiedział Shah.

ZNAK NA RYNKU

Inwestorzy stwierdzili, że spodziewają się dalszych spadków w REIT-ach i sektorze nieruchomości.

„Rzeczywistość jest taka, że ​​większość inwestorów detalicznych i inwestorów o zdefiniowanej korzyści, ze względu na strategie ograniczania ryzyka, decyduje się na zmniejszenie posiadanych nieruchomości na całym świecie, gdzie mogą one stanowić wartość w postaci bezpośrednich zmian cen nieruchomości w miarę normalizacji stawek” — powiedział Chris Taylor, dyrektor generalny Nieruchomości w Federated Hermes.

Istnieje jednak szersze zastrzeżenie dla rynków, które odnotowały w tym roku sporo zastrzeżeń ze względu na zakłady poczynione w erze niskich kursów.

Co najważniejsze, wrześniowy minibudżet dotyczący obniżek podatków poza funduszami spowodował, że brytyjski rynek obligacji wpadł w zawrót głowy, ponieważ fundusze emerytalne stanęły przed ogromnymi wymaganiami dotyczącymi zabezpieczenia stóp procentowych, które nigdy nie zostały tak naprawdę przetestowane przez nagłe zmiany stóp procentowych, co skłoniło Bank Anglii do interwencji.

A ponieważ minibudżet na krótko wywołał wzrost zakładów BoE na podwyżki stóp procentowych, brytyjskie REITS spadły o 17% do najniższego poziomu od 2012 r., po czym odbiły.

Kaspar Hense, zarządzający portfelem w firmie BlueBay Asset Management, która zarządza aktywami o wartości ponad 92 miliardów dolarów, powiedział, że wiadomości o REIT są przykładem ryzyka, na jakie narażone są rynki prywatne w środowisku rosnących stóp procentowych.

„Jeśli rentowności wzrosną, inwestowanie w dość niepłynne aktywa może być wyzwaniem, tylko w przypadku dość niewielkiego (zwrotu) wzrostu na niepłynnych rynkach, które bardzo ucierpi, jeśli rentowności wzrosną” – powiedział Hense.

„Z pewnością właśnie to obserwujemy tutaj i naprawdę powinniśmy się spodziewać, że stanie się to ponownie w ciągu najbliższych sześciu do 12 miesięcy, gdy rentowności wzrosną, a banki centralne utrzymają wyższe stopy procentowe. To będzie miało wpływ na wartość netto, będzie miało wpływ na straty inwestorów.” , dodał Hense.

Blackstone odnotował zwrot netto REIT w wysokości 9,3% od początku roku, podczas gdy notowany na giełdzie Dow Jones US Select REIT Total Return Index spadł o ponad 22% w tym samym okresie.

Rzecznik Blackstone odmówił komentarza na temat sposobu, w jaki nowojorska firma oblicza wycenę REIT, ale powiedział, że jej portfolio koncentruje się na wynajmie mieszkań i logistyce w południowych i zachodnich Stanach Zjednoczonych, które mają krótkoterminowe umowy najmu i czynsze, które przewyższają inflację.

Przynajmniej jeden analityk, Michael Cyprys z Morgan Stanley, powiedział, że reakcja rynku na tę wiadomość była „przesadzona”.

Chociaż ograniczenia dotyczące wniosków o umorzenie, decyzje dotyczące planowania podatkowego na koniec roku i realokacje inwestorów mogą zachęcić do większej liczby umorzeń w krótkim okresie, „dobre wyniki operacyjne, wspierające fundamenty rynkowe i możliwość poprawy warunków makroekonomicznych powinny pomóc złagodzić potencjalną presję na odpływ kapitału” — napisał. w raporcie badawczym.

Inni byli mniej optymistyczni. Jedną z obaw jest możliwość wystąpienia dużych różnic między wyceną aktywów publicznych i aktywów prywatnych, których cena często nie odzwierciedla ruchów na rynkach publicznych.

Dla inwestorów, którzy gromadzili się na prywatnych rynkach i bardziej ryzykownych aktywach, próbując zwiększyć zwroty w latach niskich stóp procentowych i łatwych pieniędzy, może to teraz okazać się jeszcze bardziej ryzykowne.

„Przedłużający się okres bardzo taniego pieniądza i dużej płynności zachęcił niektórych zarządzających aktywami do oferowania stosunkowo płynnych produktów, które inwestują w stosunkowo niepłynne aktywa. Produkty te zachowują się inaczej w świecie o nierównej płynności” – powiedział Mohamed El-Erian, doradca Allianz w wpis na Twitterze. .

(Reportaż Dhara Ranasingha, Yoruk Bahceli i Chiara Elisei; dodatkowe reportaże Samuela Indyka i Iry Iosebashvili; montaż: Alexander Smith i Chizu Nomiyama)